בעיירה הקטנה והמנומנמת שבצפון מדינת ניו יורק אין מי שלא אוהב את איידן תומאס, איש משפחה למופת וחבר לדוגמה בקהילה. הוא מסוג האנשים שתמיד מושיטים יד לשכן בלוויית איזו מילה טובה.

אבל לאיידן יש סוד אפל. הוא רוצח סדרתי שרצח כבר שמונה נשים. הבאה בתור, רייצ'ל, עדיין כלואה במחסן בחצר האחורית שלו, חרדה לחייה.

כשאשתו של איידן הולכת לעולמה, הוא ובתו ססיליה בת השלוש-עשרה נאלצים לעבור דירה. לאיידן אין ברירה אלא להעביר איתם גם את רייצ'ל ולהכיר אותה לססיליה כ"חברת משפחה" שזקוקה למקום לינה. הוא מהמר שאחרי חמש שנות שבי רייצ'ל כבר שטופת מוח וחלשה מכדי לנסות לברוח. אבל רייצ'ל היא לוחמת ושורדת, ומקווה שססיליה תהיה חבל ההצלה שלה.

במתחם המגורים החדש רייצ'ל מתחילה ליצור קשר זהיר ומהוסס עם ססיליה. כאשר אמילי, מלצרית במסעדה מקומית, מתאהבת באלמן הנאה, היא מוצאת את עצמה נשאבת אל חייהן של רייצ'ל וססיליה ומתקרבת באופן מסוכן לגילוי סודו של איידן.

הדיירת השקטה, המסופר לסירוגין דרך נקודות המבט של רייצ'ל, ססיליה ואמילי, בוחן את ההשפעה הפסיכולוגית של פשעיו של איידן על הנשים בחייו ועוסק באופן מבריק בטראומה, בהישרדות ובדינמיקות של כוח.