"כלכלת הנדל"ן בישראל – מקיפאון לצמיחה" הוא ספר שני פרי עטה של רו"ח דורית גבאי.
עסקי הנדל"ן מהווים קטר לצמיחתו המשק הישראלי, ובעשור האחרון חלו בו תמורות משמעותיות בתחום – אשר באו לידי ביטוי בשיאי פעילות נדלנ"ית בתחילת שנות התשעים - לשפל של ממש בתחילת שנות האלפיים.
"מקיפאון לצמיחה" מבקש לבשר את הכיוון החדש, הנכון, הראוי – למשק הישראלי. צמיחה זו לא תתרחש בלא שינוי מהותי ובסיסי בתפיסת העולם של גורמים כלכליים ומוסדיים בישראל, בעניין זה שופעת המחברת הצעות קונקרטיות, אשר יש בכוחן לתקן עיוותים, הנמשכים שנים.
ישראל בשנות התשעים המוקדמות אופיינה בשיאי פעילות נדלנ"ית, אשר הולידו צורך דחוף ליצירת תשתית לתכנון מרחבי. בעטיו של גל העלייה בתחילת שנות התשעים קווי הפעולה לא היו ידועים, לא הייתה מדיניות תכנון, והיקפי הבנייה והפיתוח האדירים בוצעו בלא הכוונה ובהתאם לתפיסות תכנון מיושנות ושיקולים מקומיים.
תוכניות לטווח הקצר – " תמ"א 31 ", תוכנית אב לשנות האלפיים, המכונה "ישראל 2020", ולבסוף תמ"א 35, אשר הונחה בפני חברי המועצה הארצית לתכנון ובנייה בנובמבר 2001 – מגלמות את עיקר המאמץ הנדרש לבניית התכנון המרחבי בישראל. נכון לשנת 2004 אין תוכנית בתוקף, המאמצת את עיקרון המגוון התרבותי והנופי, המשלבת את הצרכים התפקודים של מדינה מודרנית, תוך שמירה על שטחים פתוחים מחד גיסא ויצירת אזורי מגורים, המאפשרים קיום אורח חיים תרבותי, מספקים את מכלול הצרכים והשירותים תוך הענקת שיוויון הזדמנויות לכל, מאידך גיסא.
ישראל בשנות התשעים המוקדמות – קיבלה החלטות מינהל לשינוי יעוד קרקעות למגורים, למסחר, לתעשייה וקייט יצרה עיוותים וחוסר צדק בלתי סביר. בג"ץ שדן בעתירות שהוגשו לו כנגד החלטות המינהל 717,727,737 - קבע כי דין החלטות אלו להתבטל, תוך מתן הנחיות למועצת מקרקעי ישראל לקבוע הוראות מעבר.
מחקר מדיניות של מכון פלורסהיימר על ידי אודי ברשישת וערן פיילסטון, אשר עוד בשנת 1998 התריעו על האפלייה ועל חוסר הצדק והשיוויון שבהחלטות המינהל ועל הצורך לבחון מחדש החלטות אלו. קודם להחלטת בג"ץ, אומנם מונתה ועדת מילגרום, שהגישה את המלצותיה, אבל נכון להיום - אין ודאות ביחס למעמדן של זכויות החוכרים החקלאים – לסוגיהם. בעצם בעקבות החלטת הבג"ץ אין פעילות על אדמות המינהל שאינן חקלאיות. למה מחכים הקברניטים? מדוע מתמהמהים מקבלי ההחלטות במקום לקדם את החלטות בית המשפט? המינהל מחזיק מעל לתשעים אחוז מקרקעות המדינה, ואינו מקדם פעילות, משמעות הדבר היא כי משק הנדל"ן כמעט מושבת לחלוטין.
בתחום ההתחדשות העירונית שוב מונו ועדות, שמתפקידן היה ליצור מסלולי עבודה להתחדשות העירונית.
משרד השיכון ממונה על התחום, אך לבדו, בלי שתהיה מעורבות של שאר הגורמים במשק.
הפעילות הנדלנ"ית בישראל הגיעה לשפל בשנת 2003, ובשנת 2004 הפעילות בתחום דירות המגורים צפוייה לעלות לאור הורדת הריבית על המשכנתאות, בשל הציפיות שיהיה מחסור בדירות בשל מלאי לא מכור של דירות ובשל מחסור בקרקעות לבנייה זמינה. מנגד ביטול המענקים לרכישת דירות בפריפריה, מצוקת אשראי בנקאי ומחסור בקרקע זמינה לבנייה – הם סממנים השוללים את הגידול בהיקף הבנייה למגורים.
זאת ועוד, בשנת 2003 חל צמצום בתשתיות, בעיקר בשל סיום פרוייקט "חוצה ישראל", וצפוי קיצוץ נוסף בתשתיות בשנת 2004 בשל הקיצוץ התקציבי ובשל אי מימוש של פרויקטים במימון חוץ תקציבי. מנגד הגברת המשאבים לפיתוח הרכבת ושילוב המגזר העיסקי בתשתיות הם אותות לפעילות, שעשויה להוביל לצמיחה.
בתחום מדיניות המיסוי זועק העיוות לשמיים. נדמה, כי כל אזרח בישראל, יהא זה עובד או מעביד, מזהה על נקלה, כי שיטת המיסוי בישראל אינה צודקת. גם פקידי האוצר מבינים זאת. על כן הוקמו ועדות אין קץ, נכתבו המלצות מפורטות, המושתתות על כתב מינוי, ואולם בסופו של דבר בינם לבין ההמלצות לא נמצא כל קשר. ועדות מומחים ממליצות, שרים מתחלפים, ואין מחויבות של הממשלה לקדם פיתרונות וליישם את המטרות, שהיא מחויבת להן. הוועדות מנו עקרונות יסוד כגון צדק חברתי, יעילות כלכלית, הרמוניזציה עם מערכות המס בעולם ורפורמה מאוזנת תקציבית. אין בין עקרונות אלו ליצירת צדק דבר.
מערכת המס הישיר הולכת לכיוון ריווח מדרגות המס על הכנסת עבודה. השפעת הריווח על האדם הבודד היא כה מזערית, עד כי נראה שאין בשינוי זה כדי לקדם את עשיית הצדק. נראה כי יש ליצור מתווה – מדיניות של הממשלה לטווח של עשור שנים, ובמסגרת ייערכו שינוים הן במיסוי הישיר והן במיסוי העקיף. הורדת שיעורי המס העקיף – מע"מ על מוצרי צריכה בסיסיים תביא לגידול בהכנסה הפנוייה של השכבות החלשות, אשר יפנו אותה לצריכה ולחיסכון.
מערכת המיסוי בישראל מחייבת התבוננות ממעוף הציפור. פתרונות מן הסוג המרכיב טלאי על טלאי יצרו עיוות, שלא ניתן לתיקון אלא בראייה כוללת. המחברת מזמינה את הקוראים להסתכלות מרחבית, כזו היוצרת הכרח לשינוי דרסטי, בתחום הנוגע לכל אחד ואחד מאזרחי ישראל. זוהי אף הזמנה למנהיגות הכלכלית לקחת אחריות ציבורית במטרה להביא לשינוי של ממש בנושא המיסוי בישראל.
הספר מרכז פרקי יסוד במיסים על המקרקעין בישראל לאור תיקוני החוק, שנעשו בשנים האחרונות, וכן שינויים במבנה העיסקאות, המתבקשים מהם.
בספר הושקעה מחשבה רבה באיסוף הנושאים ובדרך הצגתם. הספר מרכז מגוון רחב של סוגיות בסיסיות ומורכבות ומסייע לקבל החלטה כיצד לבצע עיסקת מקרקעין שרווח בצידה, בדרך האופטימלית מהיבטי המס השונים.